这位企业家狗万官方创造了一个指数来揭示房地产市场的真实价值empower Investor的首席执行官与杰西卡·阿博坐下来讨论哈特曼比较指数以及他对2023年的预测。

Jason Hartman是授权的投资者。他坐下来杰西卡Abo血型讨论他开发的一个指数，以帮助人们更好地了解房地产市场。

Jessica Abo:给我们讲讲授权投资者吧。

早在2003年，我就试图成为一个全国性的房地产投资者。没有帮助是非常困难的，我想，可能还有很多人想要在全国范围内投资，他们可能需要一些帮助。于是我创建了自己的公司，并成为了第一个客户。

什么是哈特曼比较指数，当你创建它的时候，你想解决什么问题?

很多人都有盲点，因为他们只把房地产的价格和一件事做比较，那件事是什么?当然，这是美元，这是一个错误的比较，因为美元，我们都知道，随着通货膨胀失控，美元是一个移动的目标。所以为什么不把房地产的价格和很多东西进行比较，这样我们就能更好地理解它是便宜还是昂贵，这就是HCI或哈特曼比较指数的作用。

关于这个指数，你想分享什么?

当人们试图比较事物时，有一个好的标尺是非常重要的。这是关键。这一切都是关于正确的标尺。如果你只把美元作为唯一的比较，你就会有很多盲点，犯很多错误。但是，人们也需要明白，在美国没有所谓的全国房地产市场。这是一个巨大的多元化国家，所有的房地产都是本地的。但为了简单起见，我把它分为三种类型的市场——线性市场——这是稳定的、有利可图的、不受太多关注的市场。周期性市场受到所有人的关注——这些是过山车式的市场，有辉煌的高点，也有丑陋的低点。然后是介于两者之间的混合市场。

多年来，我帮助成千上万的投资者在线性市场购买房产，如印第安纳波利斯、孟菲斯和许多其他地方。这些都是相当无聊(以一种可靠的方式)的线性市场。当你回顾80年代早期的价格图表时，它有一些起伏，但它们相当温和，不是很显著。我也在这些市场中拥有房产，在可靠的、无聊的线性市场中。与我长大的加州洛杉矶相比，那里是一个周期性市场，图表看起来就像过山车。它会上升、下降、上升、下降、上升、下降，这有点疯狂——不可靠，没有现金流。这就是为什么我更喜欢线性和混合市场而不是周期性市场。

为什么这些都很重要?

我们是比较动物。这就是我们人类每天所做的每一个决定。即使是潜意识的，我们也会不断地比较事物，以了解事物的价值和效用。所以我们比较房子。我们比较约会市场上的潜在伴侣。当我们在杂货店时，我们会比较所有的东西。我们在比较，我们在不断地比较，这就是HCI对房地产估值所做的事情。

举个例子，以黄金为例，几千年来，黄金一直被全世界数十亿人视为货币。当你用黄金为房地产定价时，它并没有人们想象的那么贵。1970年，房价中位数是23000美元，购买房价中位数需要654盎司黄金。现在只需要227盎司的黄金。黄金是便宜还是贵?它不是有史以来最便宜的，但肯定也不是很贵。

石油是世界上最重要的商品之一。在1970年，如果你想买一栋中等价位的房子，需要6400桶石油。今天只需要4100人。以石油计价，比52年前还便宜。黄金也是如此。你也可以用大米来定价，大米是四分之三人类的基本食物储备。购买以大米计价的房子的价格大约是52年前的一半。我还可以继续说下去。我可以将房地产与标准普尔500指数进行比较。我可以将其与中位数收入进行比较，实际上中位数现在更贵一些。 I could compare it to copper. I could compare it to alcohol. Okay? Haircuts. I mean we can go on and on. We have over 40 items in The Hartman Comparison Index.

你可以看到抵押贷款负担远没有历史上那么高。我的意思是，这是抵押贷款负担，偿还债务占可支配收入的百分比。这可能会让一些人感到惊讶，但你可以看到，与他们今天的收入相比，人们在住房上的支出并没有那么多。我知道当人们看到这个的时候，他们会想，“杰森，你在开玩笑吗?”他们将其与一两年前的情况进行比较，那是一个异常现象，不是一个合适的基准。上一次新冠疫情并不是一个基准。那是侥幸，对吧?我们以前从未有过这种情况，在房价开始攀升之前，抵押贷款利率处于超低水平。

因此，当你真正深入研究这些数据时，你会发现住房并不像大多数人想象的那么贵。我也不是说它很便宜。我只是说我们需要正确的视角。当你回过头来看大局时，这就是哈特曼比较指数帮助人们做的。

你对2023年有什么预测?

我想说，我们肯定会进入衰退，我们会看到销量继续走软。要知道，全国25%的人的抵押贷款还剩28到29年，利率低于3%。全国40%的人根本没有抵押贷款，65%的人抵押贷款低于4%。这将导致人们囤积廉价抵押贷款，减少库存。

所以，如果你想要一场房地产崩盘，如果你正在计划一场房地产崩盘，你可能会失望。由于买家和卖家重新设定了他们的预期，没有任何迹象表明市场走软。借款人的信用评分现在是惊人的。自大衰退以来任何时候买过房子的人都知道，获得抵押贷款的资格几乎是不可能的。贷款机构对承销标准非常严格。市场和大萧条不是一回事。这也是一种反常现象，而不是基准。2008年是70年一遇的盛会。那是一生的大事。自20世纪30年代的大萧条以来，我们从未见过这样的情况。

最后，杰森，你想对正在考虑进入房地产市场的人说些什么?

小心些而已。妥善承保交易。这就是我们教人们去做的，我们帮助他们去做。不要进入周期性市场，因为它们会遭受损失。这些是风险最高的市场，周期性市场是美国西海岸。昂贵的东北市场，波士顿、纽约、华盛顿特区和我居住的南佛罗里达，都不是投资的好地方。风险很大，但该国大部分地区都是线性市场。现金流良好、租房人数增加、基本面良好的低价房产。所以我会说寻找那些好的线性市场。