“如果我能在那里成功，我就能在任何地方成功。”这取决于你，纽约，纽约。”
当弗兰克•辛纳屈(Frank Sinatra)在1978年第一次唱出这句话时，我们可以猜测他是在想象这座城市标志性的天际线，而不是商业租赁合同的细节。但几十年后，这句歌词对那些在构成这一景观的建筑物中租用空间的小企业主来说是真实的。
纽约受到美国一些最强大的房地产集团的影子统治——沃那多房地产信托(Vornado Realty Trust)、黑石集团(Blackstone Group)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)等。这些“超级房东”的存在，以及全面的高支出，往往意味着商业租户的胜算很大。首先，许多贷款机构更愿意把房子租给拥有丰富信用记录的大型连锁店，而不是小企业主。此外还有装修成本的问题:在纽约，一些商业空间要花费20万至40万美元(约合人民币344万元)才能将一处商业空间升级为可入住的空间。此外，根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，纽约市零售商铺的平均租赁期约为10年，而全国的平均租赁期为10年的一半。在一个经常混乱的市场中，这对一个企业家来说是一个很大的承诺。狗万官方
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“在纽约，对商业租户的法定保护(或确保某些权利的法律)非常少，”律师兼合伙人凯文•麦康奈尔(Kevin McConnell)表示Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue and Joseph, LLP．
纽约的小企业主该怎么办呢?幸运的是，有一些资源可以帮助你在下一个租赁合同中脱颖而出。LegalZoom提供电话咨询和律师合同审查服务，6个月的订阅费用总计216美元起。的纽约市律师协会提供与律师30分钟的电话咨询，根据案件类型免费或收费35美元。纽约市小企业服务部(SBS)提供了一个商业租赁援助计划对于符合资格的企业主，免费。通过市政厅，情况可能也会发生变化。
麦康奈尔说:“市议会提出了一项提案，有一项法案正在等待通过，该法案规定，商业租户在租约到期后确实有权与房东谈判，房东必须本着诚信行事，但目前还没有任何规定。”
不要害怕:无论你在哪个社区开店，狗万官方以下是你作为商业租客可能面临的五个最常见的房东与租客之间的问题，以及在签订合同之前需要知道的事情。
需要注意的是:商业地产租约到期
作为SBS商业租赁援助计划的一部分，在与小企业主会面时，律师通常会问的第一个问题是:“您有租约吗?我可以看看吗?”这是根据纽约市SBS部门专员格雷格·毕晓普的说法。根据他的经验，房东和租客之间的问题经常出现在租约到期后，房东继续接受租金，而没有提供新的租约条款。毕晓普说:“租约是保护你免受未来与房东之间潜在问题的最重要工具。”“它阐明了各方将如何回应。”
SBS项目最近为商业租赁提供了免费的法律帮助，到目前为止，它的律师已经帮助协商了合同——新的或续签的——为大约400名参会者争取了更公平的条款。纽约市的企业主(不包括特许经营商)可以申请在这里，提交所需表格后，律师应在三个工作日内与您联系。
需要注意的是:税收升级条款
大多数商业租约都有一个潜在的狡猾条款，称为税收升级条款，规定租户将根据建筑物税率的变化支付一定比例的额外租金。麦康奈尔说，这在很大程度上取决于合同中规定的“基准年”。假设你以每平方英尺150美元的价格租了一个空间，合同中的税收升级条款以2019年为基准年。你可能会觉得每平方英尺150美元(约合每平方米人民币990元)的价格很划算，于是马上就签了合同，但租期八年之后，你每平方英尺的租金可能要高得多，因为这栋楼的税收增加了——其中一部分你已经被锁定要支付了。
麦康奈尔的解决方案?如果可能的话，试着把基准年提前——比如，2020年而不是2019年——并确保你同意支付的增税比例与你在大楼里租用的空间成比例。例如，如果这是一栋四层楼的建筑，而你租了整个一楼，那么税收升级条款应该规定不超过25%。
注意:严格的个人担保
如果你是有限责任公司(LLC)的所有者，租用商业空间通常需要个人担保。麦康奈尔说，这意味着即使你的有限责任公司是指定的租户，你本质上也是你自己公司的“担保人”——换句话说，你承诺，如果有限责任公司最终达不到要求，你将亲自承担该空间的财务责任。如果你同意个人担保，确保合同中包含“好人条款”。这是一份协议，如果你付不起房租，需要搬出房子，你可以把钥匙交给房东，并提前通知房东解除租约。
麦康奈尔说:“大多数房东都会给这种‘好人条款’——如果他们不这样做，那么租客就不应该签租约。”“大多数企业狗万官方家……不认为自己会在六个月内失败。”其他需要注意的事情:确保条款规定的通知时间不超过两个月(或60天)。麦康奈尔说，他看到的租约中，房客已经行使了迁出的权利，但直到六个月后才解除他们的个人担保。
注意事项:如果你的房子易主会发生什么情况，条款不明确
收到一封邮件，或者贴在门上的信，说你的房子要换主人了?是时候仔细看看你的合同了。毕晓普说，根据条款的不同，一旦新业主完成购买，他们可能会取消你的租约。新业主有可能接受这一“免责条款”，取消所有租约，然后提出以新的条款(以及更高的月租金)重新签订租约。
毕晓普说:“作为一名企业家，你可以确保如果所有权发生变化，租赁条狗万官方款不会改变，从而保护自己。”在签订租约之前，要仔细阅读有关房屋所有权变更的条款。如果你目前的租赁条款没有任何保护措施，那就把你的担忧告诉房东。在咨询律师之后，你甚至可以提出自己的附录。
注意:商业租户骚扰
也许暖气坏了。冰箱坏了。在正常营业时间内，供水服务经常中断。这里有大量令人毛骨悚然的爬行动物。不管是什么问题，标准的商业合同通常都将定期维修的责任归给房东，并规定维修必须及时完成。如果你的房东让你的生意很难经营，他们很有可能试图把你赶出这个空间。毕晓普说，这可能属于商业租户骚扰，这与违反合同类似，但会受到经济处罚。
在2016年9月之前，想要与房东提起诉讼的房客没有追索权。但这一切都改变了，多亏了“非住宅租户骚扰”法，规定了商业租户骚扰的行为。看一下你们的合同，确保包括及时修理的条款。提醒你的房东你知道合同的要求，如果你仍然没有得到回复，可能是时候咨询商业租户律师了。他们可以联系房东，让他们知道自己有违约的危险，还可以就下一次租赁谈判新的条款。麦康奈尔说，你可以让律师为房东准备一份“停止”函，如果你因为不可行的条件而最终腾出空间，这就被视为“建设性驱逐”——这意味着，既然你基本上被拒绝使用这个空间，你有权离开，没有义务继续支付租金。
还有一点需要注意:律师可能永远不会建议你扣留房租，因为这样做会剥夺你在这种情况下的权力，毕晓普说。如果你不能自动支付房租，你就违反了你的租约，而这里的想法是证明相反的情况——房东才是违反条款的人。先和律师谈谈是个好主意;他们可以向房东发出正式通知，包括他们必须纠正这种情况的最后期限，以及如果他们未能按时交货，你将采取的行动。
