了解租约关于为您的企业寻找和租赁最佳位置的系列文章的第3部分
在过去的几个月里，我们研究了如何确定最适合您业务的地点类型以及如何找到完美的地点。这个月，我们来看看商业租约中常见的一些经济术语。
许多特许人在理解或谈判租赁方面为新特许人提供实际帮助。其他公司可能会提供选址和租赁谈判方面的培训项目，或提供加盟商应或必须包含在其签订的租赁合同中的条款附录。在你和房东谈判之前，先了解一下这些帮助。特许经营商以前就做过这样的事情，他们的经验不仅可以为您节省时间和金钱，还可以帮助您避免失去完美的空间。
一旦你找到了一个好位置，大多数特许经营商会要求你完成一份场地评估包，其中可能包括人口统计信息、空间内外的照片以及周边地区的照片。有关交通流量、中心的其他租户、可用空间的大小、空间的状况以及使其达到特许人标准所需的工作等问题将会出现。在大多数情况下，在你签署任何东西之前，你需要得到特许人的批准。你还应该聘请一位优秀的房地产律师来帮助你评估租约并协助你进行谈判。
你的重点应该放在该地点的总成本上。虽然你经常会发现大的地方每平方英尺的成本更低，但如果你不需要额外的空间，真的没有理由去承担额外的费用。以下是一些需要记住的术语:
基本租金:这通常以每平方英尺的成本来表示。例如，一个2000平方英尺的地方，每年的总租金为36000美元，通常会被表示为每平方英尺18美元的基本租金。
租金百分比:许多中心会根据销售总额的一定百分比向你收取额外的费用。通常，租金的百分比可以计算为超出预计最低销售额的费用。尽量避免按百分比计算租金，或者协商一个较高的销售点，高于这个销售点计算租金百分比。
生活成本自动扶梯:在通货膨胀时期，许多房东会试图通过提高租金来限制与成本上涨相关的风险。这一增长是基于一个公式，如消费者价格指数。多年来，由于通货膨胀率较低，这对大多数租户来说并不是一个大问题。但你不应该忽视通货膨胀加剧的可能性，你应该限制房东可能要求的任何生活成本自动扶梯的数量。
公共区域维护费:这些费用的构成因地点而异，但通常包括所有租户共同承担的费用，包括停车场维护、除雪、公共标志、保安、外部照明、一般维护和维修。房东通常会根据你所在地点的面积占整个中心面积的百分比来分配这些费用，但你应该注意这是如何计算的。我们稍后会讨论租赁和可租赁。
商会费用:虽然通常只在购物中心出现，但商家协会的费用用于支付购物中心的一般广告和促销费用。与公共区域维护费一样，你的收费通常是根据你所在位置的大小而定的。
房地产税:与公共区域维护费和商人协会费一样，你通常会被收取你在该中心总房地产账单中的百分比。
我们已经支付了大部分常见的额外费用。然而，如何计算这些成本会对您的总体占用费用产生巨大影响。
可租赁vs.租赁:房东喜欢根据他们目前在你的中心租赁的空间数量向你收取额外费用。这样，他们就不会为空置的位置产生额外的费用。例如，假设你所在的中心有50万英尺的可用零售空间，但其中只有40万平方英尺被租用。你们店的面积是两千平方英尺。如果您的租约规定您根据中心的可租赁平方英尺来分担共同费用，您将支付共同费用的0.004%(2,000/500,000)。但是，如果您的租约要求您根据当前租赁的总空间支付费用，那么您的份额将是0.005%(2000 /400,000)，或者比可出租计算高出25%。根据租赁公式协商额外的租赁费用总是符合您的最佳利益，因为可租赁公式通常对房东有利。
记住，低平方英尺的租金并不一定意味着你的整体租金会低。你应该关注你的总入住率，这意味着要了解额外的成本以及这些成本是如何计算的。经验丰富的特许经营商或房地产律师可以帮助您做出正确的决定。
Michael H. Seid，特许经营咨询公司Michael H. Seid & Associates的创始人兼董事总经理，拥有20多年的高级运营和财务主管经验，并担任特许经营、零售、餐饮和服务公司的顾问。他是这本书的合著者傻瓜特许经营也是国际特许经营协会董事会和执行委员会的前成员。
Kay Marie Ainsley, Michael H. Seid & Associates的董事总经理，就特许经营的适当性向公司提供咨询;协助特许经营商制定制度、手册和培训计划;他经常发表演讲，并撰写了许多关于特许经营的文章。
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