位置

房地产经纪人对住宅房地产的看法也适用于许多小企业——三个最重要的考虑因素是位置、位置、位置。地理位置对于零售和酒店行业的企业来说尤为重要，因为它们在很大程度上依赖于目标市场的能见度和曝光率。但地理位置对于服务业和制造业企业来说也很重要，这些企业的广告、促销和分销等成本都与它们的地理位置直接相关。

服务型企业可能没有零售商那样的人流量和高能见度要求，但它们的位置必须方便顾客，而且员工需要足够的停车位。制造商关心的是如何降低运营成本，这意味着要在关键供应商附近的方便提货和送货的地区选址。

在为你的企业选择最佳地点时，你的第一步是瞄准正确的社区。您可以通过考虑以下问题来分析您正在考虑的社区:

• 人口基数大到足以支持你的业务吗?
• 社区是否有一个稳定的经济基础，可以促进你的业务发展的健康环境?
• 人口统计资料是否与您希望服务的市场紧密匹配?
• 社区的态度或观点是什么?

接下来，您需要分析总体。每年，美国人口普查局都会发布经济普查，这是对各个地区的公司数量和它们所在社区的人口的综合研究，被称为标准都市统计区(SMSAs)。一旦找到企业所在的SMSA，就可以推断出所需的信息，例如您所在社区的人口是多少。有关更多信息，请访问人口普查局网站．

一个社区的经济基础对你的机会有直接的影响。人们从一个社区搬到另一个社区是为了更好的工作前景、更多的钱、更好的学校以及其他许多原因。要评估一个社区的经济基础，请查看人口普查数据和其他商业统计数据，以获得以下信息:

• 全职就业人数百分比及就业趋势
• 家庭平均收入
• 与贵公司类似的商品或服务的人均年销售总额。

你也可以通过观察和倾听来了解你未来的社区。需要注意的危险信号包括:

• 高中和大学毕业生离开城市寻找合适工作的必要性;
• 其他居民无法在当地找到工作;
• 零售和工业生产下降;而且
• 冷漠的当地企业主，教育管理者和其他居民。

有利迹象有:

• 开设连锁或百货公司附属公司;
• 大型工业公司设在社区的分支机构;
• 一个进步的商会和其他公民组织;
• 良好的学校和公共服务;
• 保养良好的商业及住宅楼宇;
• 交通便利，可前往全国各地;而且
• 建筑活动伴随着少量的空置建筑和待售的空置房屋。

为了正确地评估社区的位置，了解潜在客户的人口统计资料也很重要。要查看您正在考虑的社区是否提供了支持您的业务所需的人口统计特征，请查看社区:

• 购买力。了解社区内可支配收入的程度。
• 住宅。房子是出租的还是自有的?
• 交通工具。该地区的潜在客户是否拥有车辆、乘坐公共汽车或自行车等?
• 年龄范围。这个社区主要是由即将进入最佳收入年龄的年轻人、年轻的专业人士、空巢老人或退休人员组成的吗?
• 家庭地位。这个地区有很多家庭还是大部分都是单身?
• 休闲活动。社区里的人有什么爱好和娱乐活动?

详细的人口统计资料可从人口普查局网站．点击“州和县快速事实”，查看你所在州的县与县的人口统计信息。你也可以从你所在行业的知名企业或行业协会那里获得这类信息。大多数公共图书馆都能找到盖尔协会词典(Gale’s Dictionary of Associations)，其中列出了3万多个行业协会的全国总部。许多协会也有地方或区域分会，以各种方式为会员服务，从通讯到游说行动。

此外，劳工统计局发布了消费者支出调查(CES)，你可以在局的网站上点击“消费支出”。消费电子展每年通过季度访谈调查和日记调查对5000个家庭进行抽样调查，了解家庭和个人是如何花钱的。与其他可能只询问人们在家用电器上花费多少钱的调查不同，消费电子展收集了几乎所有类别的支出数据——从酒精饮料和餐馆用餐，到养老金和人寿保险。然后，美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的分析师对信息进行分类，并根据收入、家庭规模、种族、性别和其他与企业相关的特征对消费者进行分组。

当您对您计划服务的社区能够支持您的业务并为您的客户提供方便感到满意时，然后开始寻找一个站点。

选址
根据SBA的研究，不良的地理位置是所有商业失败的主要原因之一。在决定零售经营的地点时，你必须愿意为一个好的位置付钱。地点的成本通常反映了你将产生的业务的数量和/或质量。永远不要仅仅因为设施是开放的和可用的或因为租金低而选择一个地点。请记住，低租金和高广告费用之间有直接的联系。根据你所获得的市场信息和该地区为你的公司创造收入的潜力来选择网站。

为服务企业选择一个地点最重要的考虑是方便顾客。美甲沙龙、旅行社和干洗店等直接与客户打交道的服务性企业不需要选址在租金高的地区;他们只需要方便地位于人迹罕至的道路上，让顾客看得见。顾客很少光顾的服务行业，比如电视修理店和害虫防治运营商，可能会在更远的地方。但这些类型的企业必须不断努力让客户知道他们在那里——因此，例如，报纸或黄页上的显示广告的价值。

根据大多数城镇的分区条例，制造商通常被限制在工业区。制造商的主要标准是运输和装载设施的适宜性，到主要原材料供应商和市场的距离，廉价燃料的可获得性，以及当地支持人员的技能。

和制造商一样，批发商也受到大多数城市分区法的限制。他们的主要标准是靠近当地市场，因为他们不想花太多时间送货，特别是如果产品容易腐烂，或者价格太高。如果时间或金钱成本最终以更高的价格转嫁给客户，客户可能会寻找其他供应商。

在为您的企业选址时，您需要考虑以下因素:

限制条例。您可能会遇到不同寻常的限制条例，这些条例会使理想的站点变得不那么理想，例如限制允许卡车装卸货物的时间。城市和城镇是由一些区域组成的——从几个街区到许多英亩——只用于商业、工业或住宅开发。在每个区域内通常有进一步的限制。一个商业区域可能允许一种类型的业务，但不允许另一种，所以在追求特定的地点或花费大量时间和金钱进行市场调查之前，一定要检查任何潜在地点的分区规定。

遗址的历史。在你做出最终选择之前，了解一下你正在考虑的每个网站的最近历史。在购物中心和大型购物中心，以及一些独立的地方，都有一些地方被一系列失败的企业占据。企业失败大多是因为管理不善，但有时选择错误的地点也是一个因素。弄清楚你正在考虑的网站是如何影响之前租户或业主的业务的。

你的企业可以支付多少租金。你第一年的盈亏预测会告诉你你的企业最有可能产生的销售额。要判断你的租金支出(租赁空间加上任何附加成本)与销售额的关系，可以用你预计每年支付的总金额除以净销售额(总销售额减去退货和折扣)。将这个数字乘以100，并将其与类似业务的百分比进行比较，看看你的表现如何。

租赁条款。有时，一个理想的地点可能有令人无法接受的租赁条款。谈判租赁条款的时间是在你签署租约之前。

租赁-广告关系。你的广告预算与你选择的场地和建议的租金密切相关。除了所谓的“大卖场”和百货公司的广告支出外，购物中心还经常拨出大量资金用于广告。如果你所在的商场里有大型百货商店，或者你的邻居是史泰博(Staples)，你的收银机很可能在你开门的第一天就开始销售，而你不需要做任何广告。当然，你的租金费用会比那些独立的位置成比例地高。

靠近其他企业。你的生意邻居可以影响你的业务量。他们的存在对你有利也对你不利。确保你的邻居能吸引到和你有相似人口特征的顾客。例如，一家销售高档家居用品的商店不会因为与纹身店和机车酒吧位于同一家商场而受益。

预期销售量。对于某些类型的零售商来说，当涉及到小型购物区或购物中心时，排他性是关键——只有一家公司提供特定类型的商品或服务，才能成功地在每个区域落户，而不会引发持续的“谁的价格最低”之争。通常，没有那么多的业务可以分散。但如果客流量很大，市场需求很大，或者公司销售的商品或服务范围很广，那么每个人都有足够的生意可做。

潜在客户的可访问性。在确定交通可达性时，坐在你的车里，判断一天中不同时间的交通模式(步行和车内)。试着确定你的业务需要什么时间，以便为客户提供最方便的服务。在不同的日子里重新访问该地点，观察模式的任何变化。做一些非正式的市场调查，采访路过你正在考虑的网站的人。他们觉得在这个地方需要你的业务类型吗?他们会光顾吗?他们有兴趣购买什么样的商品或服务?他们现在在哪里购买这些商品和服务?

客户停车设施。场地是否为客户提供方便、充足的停车场和通道?光线好吗?是否有足够的安全保障?停车场的情况如何?它是否需要扩建、重铺或剥离，可能会给租户带来额外的成本?请记住，即使是大型购物中心和商业园区有时也不会为所有的顾客提供足够的停车位。如果你计划在商场或商业园区选址，在不同的时间评估一段时间内的停车条件，并判断它们是否可以接受。

在街道的一边。市场调查表明，“回家”这一边通常比“上班”这一边更受欢迎。人们更有可能在回家的路上在商店停留，而不是在他们急于准时上班的时候。此外，对于零售业务来说，街道向阳的一侧通常不如背阴的一侧可取，尤其是在温暖的气候条件下。研究表明，在高价购物区，背阴处的租金更高。

参见"租赁合同、租赁．"