世界根据……罗伯特•希勒(Robert Shiller)经济学家中的摇滚明星、曾说过互联网时代股市泡沫的耶鲁大学(Yale)教授说，房地产市场的低迷可能会比大萧条时期更严重。
通过劳埃德·格罗夫•
八年前，当他在畅销书《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)中预言股市泡沫即将破裂时，《巴伦周刊》(Barron’s)将耶鲁大学经济学家罗伯特•希勒(Robert Shiller)称为“新的末日博士”。当席勒沉思房价的急剧下滑——连同对华尔街的附带损害——最终可能超过大萧条时，这个绰号仍然适用。
自从上周在纽黑文草坪俱乐部(New Haven Lawn club)的演讲中脱口而出他的可怕设想以来，这位教授一直在努力安抚紧张的神经(包括他的商业伙伴，他们正试图让美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)批准一项新的金融工具，加入席勒在芝加哥商品交易所(Chicago Mercantile Exchange)推出两年的住房期货)。
62岁的席勒多年来一直是学术界的超级明星，这主要得益于他与韦尔斯利学院(Wellesley College)经济学家卡尔•凯斯(Karl Case)共同开发的标准普尔/Case-Shiller房价指数，该指数是美国最权威的房价走势数据来源。但当Portfolio.com上周在曼哈顿找到他进行独家采访时，席勒受到了教训，变得谨慎起来，并指出他最好不要在sec会议期间再做任何预测新文书注册前须有一段“静息期”。
“我甚至不记得我到底说了什么，”他抗议道。“我的想法总是和周围人的相反，”他补充道。“这是一种对立的性格。”
劳埃德·格罗夫:你是怎么进入这一行的?
罗伯特•希勒:你是说房地产衍生品?
L.G:不，我是说你是怎么对经济学感兴趣并成为一名市场理论家的?
R.S。嗯，我想我是个博学的人。我对一切都感兴趣。当我在密歇根大学读大四的时候，我被我们所拥有的选择所迷惑。年轻人，你可以做任何你想做的事，我很失望，因为我必须在现实中选择一个。你喜欢做一个文艺复兴的人，什么都做。我走了很长一段路，试图决定我是想成为一名物理学家，还是一名医生，还是一名社会学家，无论如何——一名科学家，一名天文学家。
L.G。你是在密歇根长大的吗?
R.S。我在密歇根州长大。我父亲是底特律的一名工程师，在我13岁的时候，我们搬到了郊区的索斯菲尔德。实际上，从某种重要意义上说，我是汽车工业的产物。1914年，亨利·福特(Henry ford)——我不知道你们是否了解这段历史——宣布他给流水线工人每天支付5美元的工资，这是当时工资的两倍。对他来说，这是一件非常奇怪的事情，因此招来了大量的申请者。我的一个祖父母住在马萨诸塞州的加德纳，在一个炉子店工作，我的另一个祖父是一个裁缝，在芝加哥工作。他们都回应了，来到同一家胭脂河工厂，都接受了这份工作。如果他们没有在底特律相遇，我的父母就不会相遇，我也不会存在。原来是亨利·福特让我来到这里的——这真的有点蠢。他有点不守规矩，但他被通货膨胀拯救了。因为第一次世界大战就在那之后爆发了，他从来没有削减过开支。 Otherwise, he couldn't have afforded to pay those salaries, as my understanding of history goes.
L.G。对，每天5美元，那可是一大笔钱。
R.S。那是我祖父在加德纳卖炉子赚的两倍。所以汽车工业一直是我们家族的产业，除了我父亲在一家工业烤箱公司工作，那家公司卖的烤箱可以烘烤车身上的油漆珐琅。
L.G。美国汽车工业还有希望吗?
R.S。也许从长远来看，他们会占上风。我知道他们现在处境艰难。他们是制造业，与其他国家相比，他们确实有劳动力成本的劣势。这可能不是不可克服的。但从长远来看，在这些其他国家，我希望他们的工资成本也会上升。因此，也许美国人的聪明才智最终会占上风。
L.G。你是最早警告房地产市场崩盘的人之一。
R.S。正确的。2003年，我和凯斯一起在布鲁金斯学会(Brookings Institution)发表了一篇论文，题目是“房地产市场存在泡沫吗?”[见布鲁金斯学会经济活动论文集2:2003]。他就是和我一起研究Case-Shiller指数的人。我们一直在对购房者进行调查，试图评估他们的态度。2003年，我们在论文中指出，人们对未来房价升值抱有很高的期望。我们当时认为，这可能有助于解释正在出现的繁荣。如果人们有很高的期望，那么他们可能愿意为房子付更多的钱。但我们没有得出结论——好吧，当时的措辞都很谨慎。我们认为可能存在泡沫。
L.G。早在1996年，在与艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)共进午餐时，你就对股市泡沫提出了警告。几天后，他用了“非理性繁荣”这个词，这也成了你一本书的书名。到2005年，你就已经在为房地产敲响警钟了。
R.S。正确的。你们可以看到，在《非理性繁荣》这本书中，2005年第二版，我提出了发生重大危机的可能性。
L.G。显然，这比很多人都要超前。
R.S。这是。
L.G。然后你和各种准政府实体——房地美和房利美——开会。你怎么跟他们说的?
R.S。他们应该为房价下跌的可能性对冲投资组合风险。我们从来没有真正引起他们的注意。我们告诉他们，他们的投资组合很大程度上暴露于房地产风险之中，采取对冲头寸来抵消这种风险是明智的，尤其是考虑到他们是政府资助企业(gse)。政府正式否认向房利美和房地美提供任何担保。然而，它们的债券收益率往往低于其他公司。人们相信，一旦出现问题，他们会得到救助。所以我们认为他们对公众有责任管理他们的风险。
L.G。他们的反应是礼貌地听?
R.S。是啊，这种事经常发生。15年前，我们就和保险公司谈过房屋净值保险。有时，这不仅仅是礼貌的倾听——他们在会议上听起来很热情。所以我们告诉保险公司，“你们有房主保险，火险。那么，如果你把它扩大到包括和保险房屋的损失呢?这难道不会大大扩展你的业务吗?”实际上，他们通常说的——我认为主要是房利美和房地美说的——是，房价风险并没有一个成熟的市场。所以我们无法对冲风险。”我想房利美和房地美也是这么想的，他们有数十亿计的投资组合，我们只是在假设，因为我们没有任何市场价格，我们也没有任何明显的能力来签订任何规模的风险管理合同。所以对他们来说，这只是一个白日梦。 And I suppose that's just the general thing.
L.G。你是以公司的名义拜访他们的吗?
R.S。是的，我们的Case-Shiller Weiss公司发布了指数，我们倡导风险管理。
L.G。一些和你见过面的人说他们自己也做了尽职调查。跟我说说。
R.S。我在耶鲁参加了一个会议，弗兰克·诺瑟夫特(房地美首席经济学家)谈到了风险管理。这实际上是在我即将出版的书中，我在这里挖我的书。
L.G。好吧，我们会推销你的书，并确保人们知道它将在两个月后出版。
R.S。那太好了。
L.G。普林斯顿大学出版社，书名是什么?
R.S。次贷解决方案:今天的全球金融危机是如何发生的，以及如何应对。
L.G。就当是挨打吧。
R.S。鞭打吗?这个词是什么意思?
L.G。我猜在新加坡如果你在人行道上吐痰会被鞭打。所以，好吧，继续挖你的书吧。
R.S。我有一个宣传经理，他说我不应该说太多。
L.G。好吧，但你至少给我讲讲那个故事吧。
R.S。这个故事是弗兰克·诺瑟夫特声称他们已经考虑到价格下跌13.5%。我说，“如果情况比这更糟呢?”他说:“从来没有比这更糟的了。”然后他纠正了自己。“除了大萧条。”我不记得我当时说了什么，但大概是这样的，“嗯，这种情况也可能再次发生。”再一次，我开始在那一点上听起来太学术了——像这样的东西不再是真实的了。
L.G。你觉得为什么人们听这些东西有困难?
R.S。好吧，我可以以社会学家的身份说话——虽然我没有受过这方面的训练——但现实的社会建构是存在的。这是社会学的基本原理。我们有一种“集体意识”，引用社会学家莫里斯·哈布瓦克斯的话。据我所知，他创造了这个词。重点是，我们聊得太多了。人类不停地说话，这种不停的说话强化了某些记忆和事实。其他事实没有得到强化，因为没有人谈论它们。所以它们从我们的意识中消失，然后我们就记不住它们了。我们不能再对它们采取行动了，所以某种现实结构就形成了。它也受到某种直觉思维的影响。 In the case of real estate, people think that the growing population is inevitable, and that means home-price increases are inevitable. And these are not economists thinking clearly about what that means. An economist who thinks about that would say, "Yes, but that doesn't make them a good investment." If everything is priced at the present value of the cash flow with the same interest rate, then it doesn't matter whether the cash flow is growing or not, and then everything is equally good as an investment. That's not something that the general public understands.
L.G。那些投资次级抵押贷款支持证券的人大概明白这一切。他们是非常老练的人。那么，是什么驱使着他们呢?
R.S。他们中的一些人是非常老练的人(笑)，他们没有沟通，也没有把所有这些信息放在一起，并以一种系统的方式采取行动。心理学家欧文·詹尼斯在30年前写了一本很有名的书，叫《群体思维》他是一位社会心理学家，他指出即使是专家小组也会犯非常大的错误。他在书中做了很多案例研究，假设你自己和一群专家似乎汇聚在一个开明的观点上，这个观点有很多论据支持，而且有很多有影响力的人都这么说。对一个人来说，在那个房间里站起来发表一些似乎不成熟或不成熟的怀疑是很困难的。这可能会损害你的声誉。你可以想象他们有理由否认这些怀疑。但是你不希望自己负责提出这个问题，尤其是当他们做出决定的时候。有时他们试图做一个重要的决定。在那个时候，你会认为那些有疑问的人应该站起来，把他们推到前台。 But, in fact, they often retreat at that point, because they may just have a sense that they're being annoying, that they will lose status in the group. If we're close to a decision on something, and I'd raise doubts, and they're going to go ahead anyway and do it, you might think that's good-because it could be a disaster, and they'll remember that you had doubts. But the likelihood is to focus on, instead, "Now I'm kind of the party pooper," you know. "When they're going to implement this plan, they're not going to turn to me because I was the guy who doubted." Things like that went through peoples' minds, and they don't air doubts. And when Janis interviewed people afterward and asked them their memories of the discussion, they would say things like, "I think we had a very open and fair discussion, and everyone raised their views." That was their memory of what happened, but they couldn't remember the other arguments. So it wasn't happening-there was somebody who was expressing doubts, but not effectively. And so I think that's the kind of thing that happens when there's just a general presumption which becomes repeated everywhere.
L.G。你认为这种动力不仅存在于房利美和房地美这样的准政府机构中，而且存在于华尔街的银行中吗?
R.S。是的，我的意思是，人们认为风险根本就不存在。
世界根据……罗伯特·席勒(下)
L.G。这不是你的问题，因为你不是那个特殊群体的一员。
R.S。我是一名学者，而学者有一个传统，那就是更多地站起来。即便如此，这种群体思维甚至在学术界也会发生。但我认为这其实是我性格的一部分。我总是与周围人的想法相反。我妻子对此很抱怨。她说:“你总是要站在另一边。”我说，但另一方面....我妻子的名字是弗吉尼亚，但我叫她金妮。她是个心理学家。
L.G。所以你经常站在她的对立面。
R.S。正确的。
L.G。就像Monty Python的老套路:“这不是争论。这就是矛盾!”
R.S。我想是的。那是什么呢?这是一种对立的性格。
L.G。但你这么说大概是因为你有理由相信它们。你不只是在唱反调。你确实相信会有萧条，而且次级抵押贷款太多了。但让我这样一个门外汉吃惊的是，我对此一无所知，却很少有人愿意去分析它。你不只是说说而已，你实际上是想让人们为此做点什么。当时没人听你的。
R.S。不，我觉得他们开始倾听了。每件事的发生都有一个时间差。例如，货币监理署(Office of the Comptroller of the Currency)最终确实发布了指导意见，但这花了他们一些时间。
L.G。现在，艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)因其在所有这一切中所扮演的角色而备受指责。他最近试图为自己进行持续的辩护。你们可能看到了。
R.S。我看到《金融时报》的一篇文章。
L.G。他到处都这么干，我在《华尔街日报》上看到过。他在进行自卫运动。
R.S。是啊，他这么做可能是件好事因为大家都觉得他是个天才。他在2006年出狱，那几乎是他的巅峰时期。所以他选择了正确的时间出发。但现在他出狱了，他没有预料到这一点。即使你看他的自传，他也没有预料到这场危机。
L.G。所以你认为他应该得到一些赞扬，还是应该受到指责?
R.S。事实上，我认为他是一个非常聪明和善意的人，但我有不同的意见，所以我不能责怪他。我不认为他不诚实。我想他是如实描述的。我想，作为美联储主席，你确实有点倾向于乐观。因为如果你说一些模糊的悲观的话，就会给你带来麻烦。事实上，非理性繁荣这个词之所以出名——人们已经忘记了原因——是因为当他说出这个词的时候，股市几乎立刻崩溃了。他在晚上做了这个演讲，当时美国市场闭市，但日本市场是开放的，但它们立即崩溃了。这就是当时的新闻。他只是说出了“非理性繁荣”这个词，这就引起了连锁反应。
L.G。一篇很长的演讲，只有两个字。
R.S。是的，我昨天(4月22日)告诉了你们我的经历——我在纽黑文草坪俱乐部演讲中的一些话不知怎么被夸大了。席勒在一次早餐谈话中警告说，房地产市场的暴跌可能比大萧条时期30%的价格跌幅还要严重，需要对数百万房主进行救助。报导引述席勒的话说，"我认为有一种情况是，房价可能大幅下滑"，降幅可能大于"大萧条时期的历史性下滑"。他们从我的演讲中理解到，我说的是房价下跌幅度可能超过大萧条时期。就是这样。故事就是这样。我甚至不记得我确切地说了什么，但这是我在做这个演讲的过程中可能做的一个比较。
L.G。很明显，在接下来的两年里，你会看到这些房地产的未来。当你开始做这个的时候你说过会有其他的乐器。所以你在做另一个。我们不知道它是什么。你不能在安静的时候谈论这件事。谈谈已经存在的东西。怎么样?
R.S。我们有一个期货市场。我有一份未平仓合约的图表。它从一开始一无所有发展到超过一亿美元，我们非常乐观。
L.G。这代表了多少笔交易?
R.S。我没有数据。
L.G:我看到一开始大概有2000多笔交易。
R.S。嗯，每笔交易的名义价值是6万美元，在我看来，它一天的最高交易额大约是100笔。那就是600万美元——我不确定我记得是否准确。所以如果你把总交易量加起来，我想大概是6亿美元。
L.G。所以交易量有点减少了?
R.S。这是正确的。因为(房地产市场)正在衰退，是的。我希望它会回来。
L.G。没错，但你已经打败了伦敦福克斯(伦敦国际金融期货和期权交易所，1991年5月至10月期间提供房地产期货)。
R.S。几个月后(在一桩涉及人为操纵交易的丑闻中)，那次交易完全结束了。
L.G。你有没有考虑过丑闻的未来?
R.S。(笑)。
L.G。告诉我，你怎么称呼你的未来?
R.S。芝加哥商品交易所住房期货和期权。
L.G。告诉我它们的作用。
R.S。嗯，期货市场是对公众开放的。然而，大多数公众并不交易它们。它们被认为是复杂的仪器，通常留给专业人士使用。但也有一些人会这么做。所以我想我应该说一下我认为专业人士通常会用它们做什么。也就是说，他们会想用它们来帮助他们创造能够帮助个人的零售产品。我称其为连续锻炼抵押贷款。所以你可以开发一种抵押贷款，它的余额反映了你的房子价格的变化，这样你就不会让你的房屋净值消失，你就不会像现在很多人那样，最终资不抵债。如果抵押贷款机构有一个比我们更有深度的期货市场，流动性更强，那么他们就可以制定这样的抵押贷款政策，然后对冲任何隐含风险。所以我们认为它们是开发更好的金融工具的基础设施。
L.G。理论上，这将使止赎率降至较低水平。理论上，它应该是零。
R.S。好吧，还是会有一些，但出于其他原因。
L.G。那些无可救药的人，完全停止了支付——但是那些真正在努力支付抵押贷款的诚实善良的人会受益吗?
R.S。正确的。这就是为什么我现在正在写另一本书。这段时间，我一直很难让人们意识到这些东西的好处。但现在，这是一个他们可能突然看到它的时候。几个月前，我在《纽约时报》上写了一篇专栏文章指出，30年代是一个伟大创新的时代，这是因为人们看到了危机。人们在30年代看到的是对我们政府和机构信心的恶化，因为人们看到大萧条正在发生，却没有采取任何措施。因此，这给了——实际上，胡佛政府，但主要是罗斯福政府——做出重大改变的心。
L.G。你是否成功地说服了任何有权力的人——立法者或财政部——你提出的持续不良抵押贷款的想法是应该颁布的?
R.S。这是新的。这要写进我的书里。虽然在2003年，我给它取了一个不同的名字。我把它叫做收入挂钩抵押贷款，我把房屋净值保险附在抵押贷款上。所以我给它取了个新名字。但概念是一样的。
L.G。抵押贷款可以根据市场情况重新协商，而且是在持续的基础上进行的，而不是紧急的基础上。然后金融机构用这些工具来对冲风险?
R.S。正确的。
L.G。你知道克里斯·多德(康涅狄格州民主党参议员，参议院银行委员会主席)。我猜他是你的朋友。他是你的参议员。
R.S。我从未见过他。我得给他打电话，试着见见他。
L.G。你真是个学者!
R.S。是的，我知道。我和他的员工谈过了。我已经和Barney Frank(马萨诸塞州民主党众议员，众议院金融服务委员会主席)谈过这个问题。
L.G。巴尼的反应是什么?
R.S。他有自己的计划。但是，你知道，我应该再联系他一次，既然你提到了这一点，因为我想把我的计划和他的计划联系起来。至于这种可能性，我不知道。我们的总统竞选活动让巴拉克·奥巴马和希拉里·克林顿互相辱骂，而不是讨论这些问题，这是一种耻辱。
L.G。约翰·麦凯恩也谈过一些。他们都提出了某种建议。
R.S。有些人认为应该进行救助，我同意。我认为，很明显，必须对那些将被赶出自己房子的人采取一些措施。这对立法者来说是显而易见的。每次出现金融危机，追溯到19世纪早期，他们意识到你不能让数百万人被赶出自己的房子，被扔进债务人的监狱。我们不会让这种事发生的。
L.G。到目前为止，你对这三个人有什么喜欢的吗?麦凯恩?奥巴马?克林顿?
R.S。嗯，我现在不参与政治。无论谁赢得选举，我都会与之合作。
L.G。听起来你参与了政治!
R.S。我不会在我的书里提到他们。
L.G。嗯,很好。然后我们就可以谈论它们，而不用担心抢了你的书。
R.S。但我不想提他们，因为我觉得等这本书出版的时候，一切都快结束了。
L.G。好吧，它可能还没有结束。但你会参与政治吗?你给候选人钱吗?
R.S。一般来说，我不怎么参与。
L.G。你给谁的竞选捐款了吗?
R.S。有一点——基本上没有。我不想谈这个。假设我没有，基本上没有。这是微不足道的。[联邦选举委员会的记录显示，席勒在2006年11月向民主党国会竞选委员会捐款300美元，在2003年1月向康涅狄格州参议员利伯曼的总统竞选活动捐款500美元。]
L.G。乔治·w·布什所鼓吹的“所有权社会”理念——你对此持怀疑态度。为什么?
R.S。我认为它有一些优点。事实上，促进住房所有权是一个非常重要的稳定力量。联邦住房管理局和退伍军人[福利]管理局帮助低收入者，特别是少数族裔成为房主。如果我们国家的低收入者和少数族裔都是租房者，我想人们的心理就会有所不同。当他们拥有自己的房子时，他们会觉得自己更像这个国家的一部分。这是一件好事。
世界根据……罗伯特·席勒第三部分
L.G。这是好的一面。缺点是什么?
R.S。不利的一面是，房屋所有权并不适合所有人。它涉及到责任，而且有可能超出一个人的能力。所以我认为租赁市场对人们来说更有意义，如果他们有更多的灵活性，他们的责任更少。通常情况下，管理房子的事情最好留给专业人士，而不是我们每个人。"我的排水沟需要清理"-效率很低。这可能是大规模生产。我们有一栋公寓楼，所以有人负责整栋楼。
L.G。如果你有一大笔钱，最明智、最谨慎的做法可能是租房——现在租金似乎更低——把钱投入共同基金，而不是用这笔钱买房并付首付款。
R.S。对的,多元化。这听起来很合乎逻辑。为什么你的投资组合应该与你的住房服务消费相匹配?当你租房子的时候，你就灵活多了。你可以快速搬家而不产生交易成本，而且一切都是专业化的，所有的管理。所以人们不喜欢租房的唯一问题是，它有点太标准化了，他们想拥有自己的家。他们在后院为孩子们搭建了自己的秋千架，并按照自己的品味进行装饰。这对人们来说很重要。
L.G。因为大多数人认为房子不是投资或投机的东西而是他们头顶的屋顶?
R.S。作为一种自我表达。也许这是一种本能，一种归巢的本能。人们从中获得最大乐趣的一件事就是装修他们的房子。这是我们本能的一部分，我想——我只是即兴说说而已。在某种程度上，你可以在租赁的情况下这样做。你可以随心所欲地装饰它，但你有更多的限制。
L.G。但是，如果人类纯粹在理性的基础上运作，并冷静地分析他们行为的经济后果，那么租房会更有意义吗?把钱放在别的地方?将房地产市场的资本增长与人们投资的其他市场进行比较——答案会是什么?
R.S。如果你想投资房地产企业，这是一个经济部门，应该是多元化投资组合的一部分，但要按比例投资。如果你自己投资一个人的房子，那么你买的东西你需要更多地了解。
L.G。对，但是你能比较一下把钱投入管理良好的共同基金的人的表现吗?
R.S。是的，问题是，从1890年到1990年，房屋价值并没有真正升值。这意味着如果你随机选择一所房子，你只会从租金中获利，如果你买房子作为投资，然后租出去。然后你需要判断现金流。如果你选择租金足够高的房子，你就能赚钱。但是资本收益的一部分——对于普通的房子来说——实际上是零。
L.G。我明白了。你正在和一个住在合作公寓里的人说话，那是一套位于上西区的一居室小公寓。很明显，曼哈顿的房地产市场与印第安纳波利斯不同——我只是出于个人特权而问这个问题。
R.S。曼哈顿怎么样了?也许我不应该对此发表评论。
L.G。哦,鲍勃。
R.S。我不知道。我有麻烦了。
L.G。我说的不是未来。我们不是在预测。
R.S。最近，曼哈顿的合作公寓和共管公寓的表现好于整体市场。我的判断是基于Miller Samuels提供的信息，该公司提供公寓价格数据，其解读往往是，曼哈顿是一个独立的市场。它是美国或世界的金融中心，直到最近，它的表现与伦敦金融城(City of London)相似。上次我听说他们都很强大，我认为这反映了金融部门的实力，这是他们的主要产业。
L.G。这么说，曼哈顿在一定程度上或完全没有受到房价暴跌的影响?
R.S。确实如此。是的。
L.G。告诉我你现在的生活是怎样的。你是超级巨星。
R.S。我不知道。凯斯-席勒指数得到了大量报道。这还不错，因为我们编制这个指数已经有20年了，其中有18年，很少有人关注。我认为这是因为期货市场——尽管期货市场不是很活跃——得到了很多宣传。还有标准普尔，它有很好的声誉。当我们提出建立期货市场的可能性时，人们更加关注指数的质量。
L.G。但你总是在路上。你在环游世界。你的飞行里程是多少?
R.S。我从来没算过，但这周太疯狂了。我只知道我累坏了。耶鲁正在录下我的课程。他们有一个叫做“开放耶鲁”的项目，每个学期大概有5到10位教授参加。这是一个新事物，所以我现在要在网上让全世界都能看到。所以我觉得我在摄像机里，在我的讲座中。这周我做了两次。
L.G。这是你的课，金融市场?
R.S。是的，然后我和纽黑文草坪俱乐部谈过。然后我又做了另一个演讲——有点相关——是关于另一个人的书。但我也在纽黑文发表了评论。然后我在部门会议上做了一个报告。然后我在这里，然后我明天要去芝加哥(商业)交易所。然后周五我要去见我的出版商。这些都是会谈。最近，我在莫斯科的新经济学院度过了一个星期，这非常有趣。
R.S。嗯，期货市场是对公众开放的。然而，大多数公众并不交易它们。它们被认为是复杂的仪器，通常留给专业人士使用。但也有一些人会这么做。所以我想我应该说一下我认为专业人士通常会用它们做什么。也就是说，他们会想用它们来帮助他们创造能够帮助个人的零售产品。我称其为连续锻炼抵押贷款。所以你可以开发一种抵押贷款，它的余额反映了你的房子价格的变化，这样你就不会让你的房屋净值消失，你就不会像现在很多人那样，最终资不抵债。如果抵押贷款机构有一个比我们更有深度的期货市场，流动性更强，那么他们就可以制定这样的抵押贷款政策，然后对冲任何隐含风险。所以我们认为它们是开发更好的金融工具的基础设施。
L.G。理论上，这将使止赎率降至较低水平。理论上，它应该是零。
R.S。好吧，还是会有一些，但出于其他原因。
L.G。那些无可救药的人，完全停止了支付——但是那些真正在努力支付抵押贷款的诚实善良的人会受益吗?
R.S。正确的。这就是为什么我现在正在写另一本书。这段时间，我一直很难让人们意识到这些东西的好处。但现在，这是一个他们可能突然看到它的时候。几个月前，我在《纽约时报》上写了一篇专栏文章指出，30年代是一个伟大创新的时代，这是因为人们看到了危机。人们在30年代看到的是对我们政府和机构信心的恶化，因为人们看到大萧条正在发生，却没有采取任何措施。因此，这给了——实际上，胡佛政府，但主要是罗斯福政府——做出重大改变的心。
L.G。你是否成功地说服了任何有权力的人——立法者或财政部——你提出的持续不良抵押贷款的想法是应该颁布的?
R.S。这是新的。这要写进我的书里。虽然在2003年，我给它取了一个不同的名字。我把它叫做收入挂钩抵押贷款，我把房屋净值保险附在抵押贷款上。所以我给它取了个新名字。但概念是一样的。
L.G。抵押贷款可以根据市场情况重新协商，而且是在持续的基础上进行的，而不是紧急的基础上。然后金融机构用这些工具来对冲风险?
R.S。正确的。
L.G。你知道克里斯·多德(康涅狄格州民主党参议员，参议院银行委员会主席)。我猜他是你的朋友。他是你的参议员。
R.S。我从未见过他。我得给他打电话，试着见见他。
L.G。你真是个学者!
R.S。是的，我知道。我和他的员工谈过了。我已经和Barney Frank(马萨诸塞州民主党众议员，众议院金融服务委员会主席)谈过这个问题。
L.G。巴尼的反应是什么?
R.S。他有自己的计划。但是，你知道，我应该再联系他一次，既然你提到了这一点，因为我想把我的计划和他的计划联系起来。至于这种可能性，我不知道。我们的总统竞选活动让巴拉克·奥巴马和希拉里·克林顿互相辱骂，而不是讨论这些问题，这是一种耻辱。
L.G。约翰·麦凯恩也谈过一些。他们都提出了某种建议。
R.S。有些人认为应该进行救助，我同意。我认为，很明显，必须对那些将被赶出自己房子的人采取一些措施。这对立法者来说是显而易见的。每次出现金融危机，追溯到19世纪早期，他们意识到你不能让数百万人被赶出自己的房子，被扔进债务人的监狱。我们不会让这种事发生的。
L.G。到目前为止，你对这三个人有什么喜欢的吗?麦凯恩?奥巴马?克林顿?
R.S。嗯，我现在不参与政治。无论谁赢得选举，我都会与之合作。
L.G。听起来你参与了政治!
R.S。我不会在我的书里提到他们。
L.G。嗯,很好。然后我们就可以谈论它们，而不用担心抢了你的书。
R.S。但我不想提他们，因为我觉得等这本书出版的时候，一切都快结束了。
L.G。好吧，它可能还没有结束。但你会参与政治吗?你给候选人钱吗?
R.S。一般来说，我不怎么参与。
L.G。你给谁的竞选捐款了吗?
R.S。有一点——基本上没有。我不想谈这个。假设我没有，基本上没有。这是微不足道的。[联邦选举委员会的记录显示，席勒在2006年11月向民主党国会竞选委员会捐款300美元，在2003年1月向康涅狄格州参议员利伯曼的总统竞选活动捐款500美元。]
L.G。乔治·w·布什所鼓吹的“所有权社会”理念——你对此持怀疑态度。为什么?
R.S。我认为它有一些优点。事实上，促进住房所有权是一个非常重要的稳定力量。联邦住房管理局和退伍军人[福利]管理局帮助低收入者，特别是少数族裔成为房主。如果我们国家的低收入者和少数族裔都是租房者，我想人们的心理就会有所不同。当他们拥有自己的房子时，他们会觉得自己更像这个国家的一部分。这是一件好事。
L.G。这是好的一面。缺点是什么?
R.S。不利的一面是，房屋所有权并不适合所有人。它涉及到责任，而且有可能超出一个人的能力。所以我认为租赁市场对人们来说更有意义，如果他们有更多的灵活性，他们的责任更少。通常情况下，管理房子的事情最好留给专业人士，而不是我们每个人。"我的排水沟需要清理"-效率很低。这可能是大规模生产。我们有一栋公寓楼，所以有人负责整栋楼。
L.G。如果你有一大笔钱，最明智、最谨慎的做法可能是租房——现在租金似乎更低——把钱投入共同基金，而不是用这笔钱买房并付首付款。
R.S。对的,多元化。这听起来很合乎逻辑。为什么你的投资组合应该与你的住房服务消费相匹配?当你租房子的时候，你就灵活多了。你可以快速搬家而不产生交易成本，而且一切都是专业化的，所有的管理。所以人们不喜欢租房的唯一问题是，它有点太标准化了，他们想拥有自己的家。他们在后院为孩子们搭建了自己的秋千架，并按照自己的品味进行装饰。这对人们来说很重要。
L.G。因为大多数人认为房子不是投资或投机的东西而是他们头顶的屋顶?
R.S。作为一种自我表达。也许这是一种本能，一种归巢的本能。人们从中获得最大乐趣的一件事就是装修他们的房子。这是我们本能的一部分，我想——我只是即兴说说而已。在某种程度上，你可以在租赁的情况下这样做。你可以随心所欲地装饰它，但你有更多的限制。
L.G。但是，如果人类纯粹在理性的基础上运作，并冷静地分析他们行为的经济后果，那么租房会更有意义吗?把钱放在别的地方?将房地产市场的资本增长与人们投资的其他市场进行比较——答案会是什么?
R.S。如果你想投资房地产企业，这是一个经济部门，应该是多元化投资组合的一部分，但要按比例投资。如果你自己投资一个人的房子，那么你买的东西你需要更多地了解。
L.G。对，但是你能比较一下把钱投入管理良好的共同基金的人的表现吗?
R.S。是的，问题是，从1890年到1990年，房屋价值并没有真正升值。这意味着如果你随机选择一所房子，你只会从租金中获利，如果你买房子作为投资，然后租出去。然后你需要判断现金流。如果你选择租金足够高的房子，你就能赚钱。但是资本收益的一部分——对于普通的房子来说——实际上是零。
L.G。我明白了。你正在和一个住在合作公寓里的人说话，那是一套位于上西区的一居室小公寓。很明显，曼哈顿的房地产市场与印第安纳波利斯不同——我只是出于个人特权而问这个问题。
R.S。曼哈顿怎么样了?也许我不应该对此发表评论。
L.G。哦,鲍勃。
R.S。我不知道。我有麻烦了。
L.G。我说的不是未来。我们不是在预测。
R.S。最近，曼哈顿的合作公寓和共管公寓的表现好于整体市场。我的判断是基于Miller Samuels提供的信息，该公司提供公寓价格数据，其解读往往是，曼哈顿是一个独立的市场。它是美国或世界的金融中心，直到最近，它的表现与伦敦金融城(City of London)相似。上次我听说他们都很强大，我认为这反映了金融部门的实力，这是他们的主要产业。
L.G。这么说，曼哈顿在一定程度上或完全没有受到房价暴跌的影响?
R.S。确实如此。是的。
L.G。告诉我你现在的生活是怎样的。你是超级巨星。
R.S。我不知道。凯斯-席勒指数得到了大量报道。这还不错，因为我们编制这个指数已经有20年了，其中有18年，很少有人关注。我认为这是因为期货市场——尽管期货市场不是很活跃——得到了很多宣传。还有标准普尔，它有很好的声誉。当我们提出建立期货市场的可能性时，人们更加关注指数的质量。
L.G。但你总是在路上。你在环游世界。你的飞行里程是多少?
R.S。我从来没算过，但这周太疯狂了。我只知道我累坏了。耶鲁正在录下我的课程。他们有一个叫做“开放耶鲁”的项目，每个学期大概有5到10位教授参加。这是一个新事物，所以我现在要在网上让全世界都能看到。所以我觉得我在摄像机里，在我的讲座中。这周我做了两次。
L.G。这是你的课，金融市场?
R.S。是的，然后我和纽黑文草坪俱乐部谈过。然后我又做了另一个演讲——有点相关——是关于另一个人的书。但我也在纽黑文发表了评论。然后我在部门会议上做了一个报告。然后我在这里，然后我明天要去芝加哥(商业)交易所。然后周五我要去见我的出版商。这些都是会谈。最近，我在莫斯科的新经济学院度过了一个星期，这非常有趣。
L.G。但你现在算是名人学者了——你有一本畅销书。这种情况持续多久了?
R.S。大概是从2000年《非理性繁荣》问世以来。
L.G。我相信普林斯顿大学出版社希望你的下一本书也能有类似的表现。这是一种预测。但你有演讲经纪人，对吧?例如，艾伦•格林斯潘(Alan Greenspan)一晚就赚了25万美元。你达到那个水平了吗?
R.S。我确实有一个发言人办公室。
L.G。你现在真的是一个品牌了。作为一个人，这对你的生活有什么影响?
R.S。嗯，我不得不在耶鲁找一个全职秘书来处理这件事，耶鲁的一些人对此表示反对。我得去找教务长才拿到，但现在我有全职秘书了。所以这不是我的正常业务水平。
L.G。我相信你在经济系的所有同事都为你得到的积极关注和你赚的钱感到高兴!
R.S。(笑。我不明白你那是什么意思。是的，我有过一些仇恨。
L.G。关于学术斗争之所以如此激烈，是因为没有什么利害关系，这句老话是怎么说的?
R.S。哦，对了，我知道你想说的话，比如，“学术斗争的恶性只因为它们没有后果。”
L.G。我不确定，但我猜你是被"普及者"这个词击中了。你在写畅销书。你没有在做“严肃”的工作。
R.S。有一些，虽然我的书是大学出版社的书，它们不是那么明显的大众化。我把它们表现得很严肃，所以我不会被那样驳回——至少不会当着我的面。但在某些人看来，我并不是这个领域的核心人物。大学的运作方式是，市场被划分为不同的领域。有微观经济学，宏观经济学，劳动经济学，等等，通常当我们寻找一位新教授时，我们会按领域搜索。这让博学的人处于劣势。我记得本·曼德布洛特，他曾经在耶鲁，他会抱怨——他是发明分形的人，他是世界上最杰出的数学家之一——但他抱怨他甚至在大学找不到工作，因为每个人都说，“他不是我的系。”他的研究领域是物理、数学和气象学。所以我不像他那样是一个万能的人。
当你从事学术工作时，最重要的是你是原创的，所以你不应该感到局限。在我看来，人类的知识是如此复杂，以至于它无法整齐地归入某个领域。你可能会发现你的背景——你在人生这个阶段学到的东西——为研究创造了别人没有做过的机会。例如，我创建了一个1890年的房价指数。这是一件很奇怪的事情，没有其他人做过。为什么呢?我不知道，但可能和部门有关。这也是你在工作中会得到什么回报的一种感觉。学者们想要成为他们领域的中心，这只是数据收集，所以，“这对我有什么用?”如果他们只是想，“嗯，可能是某个政府机构在做这件事。 If not, they ought to be doing it-not me." It's too lowbrow. It's not that it's unscholarly, because it can be done in a careful way.
L.G:当然你对使用的数据很挑剔。
R.S。是的，另一件事是，这可能反映了我父亲是一名机械工程师，他获得了工业烤箱的专利。他开了自己的公司，但并不成功。但我认为，多年以后，他的一些价值观在我的想象中重新出现。这让我有点像个工程师，这种心态在经济系并不多见。
L.G。回到超级巨星的话题上来。现在你必须小心你在公共场合所说的话，因为你所说的话可能会影响市场。那是什么感觉?
R.S。嗯…这是一个有趣的想法。有一次，我参加一个商业新闻电视节目，在我继续节目之前，主持人说:“你意识到市场现在正在下跌吗?我们要直播了。”他没有解释这是什么意思。但有人暗示，我可能是个问题——我的悲观情绪。
L.G。你一直都像只熊吗?
R.S。不总是正确的。在1982年，我是一个真正的公牛。我把100%的钱都投在股票市场了。
低速齿轮现在你都拿出来了，但你还有凯马特吗?
R.S。你怎么知道凯马特还在我手上?是的，我妈妈给了我凯马特，所以我不想卖掉它。
L.G。但大多数情况下你是持有国库券之类的?
R.S。在很大程度上，这与通胀指数有关。
L.G。你是房主?
R.S。两个房子。一个在纽黑文，一个在长岛海湾的一个岛上。这是避暑别墅。我的邻居不想在故事里提到那个岛的名字。我的邻居也是这么说的。
L.G。真的吗?他们觉得你的粉丝会游过来吗?
R.S。我不知道他们怎么想。
L.G。你现在有粉丝了吗?
R.S。(笑)我希望我知道。
